长沙二手房市场实探：超6成小区房源售价下调

“早买早入住，不等了。”6月17日，长沙王女士在看房约10个月后，以156万元总价谈妥了一套位于长沙市岳麓区潇湘南路的中国电建湘熙水郡小区的一套住宅，约111平方米的三室两厅，单价14000元/平方米。

作为房地产行业从业人员和刚需购房者，王女士在这10个月里看了一些新房，但最终选择了二手房。在她看来，长沙新房市场，一是房价越来越贵；二是地段好一点的核心区域的房源，大户型的大平层产品越来越多，供刚需可选的楼盘位置越来越偏。核心区域的二手房地段好、交通方便，配套成熟，可供选择的房源也多。长沙二手房房价在经历一轮补涨之后已经有所回落，与偏远区域的刚需楼盘价格相差无几。

(相关资料图)

王女士所谈的这套二手住宅成交总价较上月上涨了1万元。房天下公开信息显示，中国电建湘熙水郡小区于2016年左右建成，其6月二手房挂牌均价为15144元/平方米，环比上月上涨了1.45%。

不过，中国电建湘熙水郡小区二手房售价的逆势上调并非长沙二手房市场主流现象。象盒找房近期监测数据表明，6月，长沙市六区一县二手房挂牌均价为10291.07元/平方米，环比下跌1.03%，在售房源56620套；在其监测的300个热门小区中，有189个小区的二手房挂牌均价环比下跌，占比超6成。

“改善买新房，刚需可以考虑二手房。”王女士认为，房价已有回落的长沙二手房具有性价比优势，目前仍是长沙刚需购买二手房的较好时机。同时，有改善型需求的业主，将旧房、小房让利出售后，腾出资金以旧换新、以小换大，也能对新房市场形成支撑。

二手房价由涨转跌

在经历2~4月份的连续涨势和成交热潮后，长沙二手房市场自5月份以来又进入“疲软期”。

象盒找房公布的数据显示，早在今年2月初，长沙市六区一县二手房挂牌均价为10288.55元/平方米，环比1月初下跌0.34%，同比去年2月初下跌0.32%，在售房源量为45856套。自去年8月份以来，长沙二手房挂牌价已连续6个月下跌。

但自2月中旬起，长沙市内五区二手房市场成交率先回暖，市场活跃度、成交量大幅提升，带动二手房房价“止跌”回升。2月份，长沙市六区一县300个热门小区中，有153个小区二手房房价环比上涨。内五区230个小区中，有136个小区二手房房价环比上涨，占比接近6成。

3月初，长沙市六区一县二手房挂牌均价为10374.56元/平方米，环比上涨0.86%。房价的“止跌”回升令业主的信心开始回归，卖房的积极性提高，挂牌房源的数量越来越多，达51399套，较上月初净增4000余套。

3月15日，长沙市六区一县二手房挂牌均价为10401.42元/平方米，环比上涨1.12%。雨花区的万科魅力之城二手房挂牌均价环比上月上涨了7.01%，岳麓区的合能洋湖公馆二手房的挂牌均价环比涨幅更是高达10.02%。

由于3~4月正值当地小学新生报名时段，学区周边二手房更是火热，挂牌价和挂牌量也迎来高潮。4月初，长沙市六区一县二手房挂牌均价达10437.55元/平方米，环比上涨0.36%；挂牌在售二手房源达56073套，较上月初净增4000余套。

“当时各大地产中介平台基本每天能新增挂牌二手房房源三四百套，买卖双方各有所图，市场信心明显提升，成交价和成交量均不断攀升。”长沙贝壳找房平台相关人士介绍。

进入5月，买卖双方的心态均回归理性，业主的信心也开始回落，纷纷下调二手房售价。长沙的二手房房价在经历一轮上涨后，逐渐过渡到平稳期。

在二手房存量不断增多、成交放缓、供应速度远大于成交速度、供过于求的市场环境下，业主们不得不选择一而再再而三地降价出售。

象盒数据统计，长沙市六区一县二手房的挂牌均价也从5月初的约10398元/平方米，下调到了6月初的10291.07元/平方米。6月上旬以来，长沙二手房市场出现了每天基本上有一两百套二手房下调挂牌价的情况。

成交周期拉长

从3~4月份某时间段每天新增挂牌房源三四百套，到近期每天基本上有一两百套房源下调售价，长沙二手房市场正在理性回归的同时，二手房成交的周期也在拉长。

58安居客的一名地产中介机构从业者透露，今年2~3月份成交热潮时，快的3天，慢的半个月，基本上5~7天就能成交一套二手房。而如今，约客户出来看房已不太容易，二手房的成交周期得以拉长，一般需要两到三个月甚至更长，看房1个月内成交的不多，业主标出高价惜售的高品质房源，也多为有价无市。

值得注意的是，虽然近两个月长沙的二手房房价有所回落，但降幅较大的仍多为此前的热门成交小区或高端品质社区。

“一些高端品质社区，自身的教育配套较好，但挂价太高无人问津，业主不得以降价出售。”长沙贝壳找房有关人士认为，随着市州人口往省会的持续流入，长沙的住房需求一直是存在的，下调二手房售价意味着业主的心态在回归理性。

由于新增人口多为刚需，而长沙的核心区域新房供应趋改善型化，在经过再三权衡比较后，地理位置普遍较好、与新房价格有小幅倒挂、面积不太大、总价门槛低、“所见即所得”“即买即住”的二手现房，较受刚需购房者的青睐。

国家统计局发布的“2023年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”显示，长沙新房房价已连续30个月稳中有升，与去年同期相比，长沙新房上涨了3.8%。二手房房价持续稳定表现，今年前5月成交价均呈涨势，但与去年同期比上涨了2.0%，涨幅低于新房。

湖南中原研究院的数据称，5月份长沙市内五区新房住宅成交量52.87万平方米，环比下滑7%。截至5月底，长沙市内五区新房住宅库存量为436万平方米，去化周期至7.5个月，市场去化压力较小。房价方面，新房住宅主力价格区间稳定在12000元~15000元/平方米，市府、滨江、体育新城等7个板块的单价均价超过了20000元/平方米。

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